Társasházi lakása van? Ha még nem történt meg, hamarosan Önnek is kapnia kell egy meghívót az éves társasházi közgyűlésre. Összeállításunkban annak néztünk utána, miért érdemes elfogadnia az invitálást!
Nemrégiben egy buszon akaratlanul belehallgattam két mögöttem ülő, idősebb hölgy beszélgetésébe. Egyikük panaszkodott, hogy gondjai vannak, sokallja a lakása után fizetendő közös költséget, nem érti, hogyan állt össze annak összege. Barátnője azt tanácsolta, hogy forduljon a társasházát kezelő közös képviselőhöz, de kiderült, hogy az egyedül élő lakástulajdonosnak fogalma sincs arról, pontosan ki intézi a ház ügyeit, és hogy az illető hol érhető el. Mint mondta, a társasházi közgyűlésekre sem jár, mert „nem érdeklik” ezek a dolgok. A jelenség nem egyedi: egy, a társasházi törvény módosításairól szóló tanácskozáson szinte minden felszólaló közös képviselő a legnagyobb gondok között említette ezt a fajta érdektelenséget. Hiába telt el másfél évtized a volt önkormányzati lakások átvétele óta, a társasházi lakóközösségek tagjai máig nem érzik magukat igazán tulajdonosoknak, inkább „lakóknak”, akik másoktól („felülről”) várják a ház üzemeltetésével kapcsolatos ügyek intézését, a szükséges javítások, felújítások elvégzését. A közgyűlések alacsony részvétel mellett zajlanak, a közös képviselőt sok helyen nem is ismerik, vagy ha mégis, maximum a „miért nem csinál végre valamit?” szinten beszélnek vele. Pedig ideális esetben neki csupán az lenne a dolga, hogy megtegye mindazt – és csak azt -, amire a tulajdonostársak a közgyűlésen felhatalmazzák, megbízzák. Több közös képviselővel beszélgetve összegyűjtöttünk néhány alapvető érvet amellett, hogy miért tanácsos minden tulajdonosnak – a saját érdekében – részt vennie a döntéshozatalban, közgyűléseken is informálódni a ház ügyeiről.
Közös költség: a közgyűlési döntés is befolyásolja
Ha társasházakban lakókat megkérdezünk, mi okozza számukra a legnagyobb gondot, nagy valószínűséggel tízből kilencen a közös költség mértékét említik először. Kevesebben vannak tisztában vele, hogy ennek meghatározása is a lakók közös döntésén alapul. A legnagyobb hányadát kitevő közüzemi díjakat ugyan a legaktívabb társasházi közgyűlés sem tudja befolyásolni, de dönthet azok kiszámolási módjáról, esetleg különböző takarékossági intézkedésekkel mérsékelheti azt. Nézzünk néhány példát! A közös költség része a víz és csatornadíj, de egyáltalán nem mindegy, hogy a társasházhoz tartozó albetétek (lakások, üzletek, stb.) között az összfogyasztás hogyan oszlik meg. Ha mindenki rendelkezik vízórával, akkor nem lehet vita, mindenki csak a saját fogyasztása után fizet. A vízórával nem rendelkezők között a társasházi tulajdonrészeik arányában vagy a lakás nagysága szerint osztják meg a közös vízmérőn leolvasott fogyasztást – az elszámolás módjáról a közgyűlés határoz. A szemétdíj mértékét is lehet közös megállapodás alapján befolyásolni: a tulajdonostársak döntik el, hogy hány konténerre, milyen gyakori elszállításra van szükségük, illetve, hogy a szemétszállítás költségét a lakásokban lakó személyek száma, a lakás nagysága, vagy az albetét jellege (lakás, iroda, üzlet, raktár stb.) szerint osztják-e fel egymás között. Ha a társasházban valódi lakóközösség alakul ki, sokat segíthetnek az apró takarékossági ötletek is. Egy négyszintes társasházban például az egyik konténer bérlését feleslegessé tette, hogy megbeszélték: a pillepalackokat összetaposva egy külön műanyag zsákban gyűjtik, és az egyik lakó vállalta, hogy amikor megtelik, a szelektív konténerbe üríti. A közös helyiségek világítása, a lift üzemeltetése után fizetendő áramdíj is a közös költség része. Ez is csökkenthető energiatakarékos égők, mozgásérzékelő világítás felszerelésével, ha az ehhez szükséges egyszeri nagyobb kiadást megszavazzák a tulajdonostársak.
A közös költség a fentieken kívül tartalmazza a karbantartási költségeket – lift, kazán, stb -, illetve a kisebb javításokat. Természetesen ez a költségelem a ház szerkezetétől, felszereltségétől, műszaki paramétereitől függ. A tulajdonosok által fizetendő közös költségben benne van a bankköltség, a képviseleti díj és a biztosítás is. Ez utóbbiak szintén közgyűlési döntésen alapulnak, hogy a különböző ajánlatok közül melyiket fogadják el. A legtöbb vitát mindezen felül a felújításra elkülönített alap, esetleg az előtakarékossági szerződés kötése váltja ki, noha ezekre hihetetlen szükség lenne, hiszen segíthetnek a ház biztonságos lakhatását megőrizni, értékét növelni.
Belvárosi körkép
A belső kerületekben a legjellemzőbb épülettípus a négy-ötszintes, 30-50 lakást tartalmazó, a múlt század fordulóján, 1890-1910 között épült tömbház. A legtöbb problémát ezekben az elektromos hálózat elavultsága, a gáz-, víz és csatornavezetékek elöregedése, a kémények okozzák, de sok helyen aggasztó a tető, a homlokzat, a függőfolyosók állapota is. A felmérések szerint a kémények kilencven százaléka sürgős felújításra szorul, mindössze tíz százalékuk felel meg az előírásoknak, és egyre több bizonyul életveszélyesnek. Mindez hatalmas terhet jelent a tulajdonosoknak, így különösen nagy szükség van előrelátó gazdálkodásra, felújítási alap, pályázati önrész képzésére.
A belső kerületekben a nehézségeket növeli, hogy sok az egyszemélyes háztartás, többnyire idős, nyugdíjas, kis jövedelmű tulajdonossal, akinek a rezsiköltségek kifizetése is gondot okoz. A megkérdezett társasházi közös képviselők tapasztalatai szerint azonban rájuk nem jellemző, hogy hátralékot halmoznak fel, ők mindent megtesznek azért, hogy ne maradjanak adósságban. Egyre gyakoribb azonban az a helyzet, hogy a lakásban nem a tulajdonos lakik, hanem azt kiadja (sok esetben külföldi) bérlőnek. Ha ő nem fizeti a közös költséget, nagy, már a társasház működését is érzékenyen érintő adósság halmozódhat fel, amit különösen nehéz behajtani. (Sokat segít, ha a közgyűlés határozatban kötelezi a tulajdonosokat, hogy adjanak elérhetőséget vészhelyzet, például csőtörés esetére: így könnyebb kapcsolatba lépni velük nem fizetés esetén is.)
Menjen el a közgyűlésre!
Bár mindenki számtalan jobb időtöltést tudna annál, mint hogy egy bérelt iskolai osztályteremben vagy (rosszabb esetben) egy huzatos lépcsőházban részt vegyen a néha órákig tartó társasházi közgyűlésen, mégis ki-ki, saját érdekében, inkább tegye ezt meg! Ha együttműködők a tulajdonosok, és a társasház valódi lakóközösséggé kovácsolódik, akkor nem alakulnak ki maratoni viták sem. Mindenkinek az a jó, ha a pénztárcáját érintő dolgokkal kapcsolatos döntésekben maga is részt vesz, és nem utólag kénytelen szembesülni azzal, hogy a döntés őt is kötelezi. Esetleges jogsérelem esetén sokkal nehézkesebb lenne az igazát érvényesíteni, legfeljebb bíróság útján próbálkozhat meg vele. A közgyűlésen a számvizsgáló bizottság beszámol az előző évben végzett ellenőrző munkájáról, majd a közös képviselő számol be az előző év gazdálkodásáról, és javaslatot tesz a folyó év gazdálkodási terveire. A – nemrégiben módosított – társasházi törvény meghatározza, hogy mikor kell a tulajdonostársaknak a tulajdoni hányadok szerint számított egyhangú, az összes tulajdoni hányad szerinti 2/3-ados, illetve egyszerű szavazattöbbséggel határozatot hozni. Ez utóbbi vonatkozik az éves beszámoló és költségvetés elfogadására, a közös költség viselésére, ezen belül arra is, hogy milyen felújítási munkákat kíván a közösség az adott évben elvégezni. Legyen ott Ön is, ne hagyja, hogy tulajdonáról nélküle döntsenek! Évente egyszer igazán érdemes egy-két órát rászánni arra, hogy – szó szerint – biztos lehessen afelől: a háza táján rendben mennek a dolgok.